Valcore Capital Partners | Gestão de Património Imobiliário

Sobre NósAbout Us

Especialistas em gestão de património imobiliário

Specialists in real estate asset management

Na Valcore Capital Partners, somos especialistas na gestão de património imobiliário residencial e na consultoria estratégica para investimentos imobiliários.

At Valcore Capital Partners, we specialise in residential real estate asset management and strategic investment consultancy.

Apoiamos os nossos clientes na aquisição, gestão e rentabilização dos seus ativos, combinando visão estratégica com execução profissional.

We support our clients in the acquisition, management and optimisation of their assets, combining strategic vision with professional execution.

Trabalhamos lado a lado com investidores e proprietários em todas as fases do processo — desde a identificação de oportunidades e estruturação do investimento até à gestão ativa e à comercialização dos ativos.

We work alongside investors and property owners at every stage — from identifying opportunities and structuring the investment through to active management and asset disposal.

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Conhecimento TécnicoTechnical Expertise

Profissionais com experiência em investimento imobiliário, gestão de ativos e análise financeira.Professionals with experience in real estate investment, asset management and financial analysis.

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Análise RigorosaRigorous Analysis

Cada decisão é suportada por dados, mercado e análise financeira aprofundada.Every decision is backed by data, market intelligence and in-depth financial analysis.

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Acompanhamento PróximoClose Partnership

Relação de confiança e proximidade com cada cliente em todas as fases do processo.A relationship built on trust and proximity with every client throughout every stage.

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Abordagem IntegradaIntegrated Approach

Da mediação imobiliária à gestão de ativos — um ecossistema completo ao seu serviço.From property brokerage to asset management — a complete ecosystem at your service.

ServiçosServices

O que fazemos por si

What we do for you

Uma oferta completa para rentabilizar, gerir e valorizar o seu património imobiliário.

A complete offering to maximise, manage and grow your real estate portfolio.

Gestão de ProjetoProject Management

Coordenação e acompanhamento integral de projetos imobiliários — desde a fase de planeamento e licenciamento até à conclusão da obra e entrega do ativo.

End-to-end coordination of real estate projects — from planning and licensing through to construction completion and asset handover.

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Consultoria em Investimento ImobiliárioReal Estate Investment Advisory

Apoio especializado em investimentos imobiliários — análise de oportunidades, due diligence, estruturação e acompanhamento de portfolios para maximizar a rentabilidade.

Specialist support for real estate investment — opportunity analysis, due diligence, deal structuring and portfolio monitoring to maximise returns.

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Alojamento Local / Arrendamento Longa DuraçãoShort-Term Rental / Long-Term Letting

Gestão profissional de propriedades para alojamento local e arrendamento de longa duração — preparação do imóvel, seleção de inquilinos, gestão de reservas, cobranças e manutenção.

Professional property management for short-term rentals and long-term lets — property preparation, tenant selection, booking management, rent collection and maintenance.

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Mediação ImobiliáriaProperty Brokerage

Consultoria personalizada na compra e venda do seu imóvel — avaliação, negociação, due diligence e acompanhamento jurídico até à escritura.

Personalised advisory for buying and selling property — valuation, negotiation, due diligence and legal support through to completion.

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ParceriasPartnerships

Uma rede de excelência

A network of excellence

Na Valcore Capital Partners, acreditamos que a excelência não se constrói de forma isolada. Desenvolvemos uma rede sólida e estratégica de parceiros que partilham os nossos valores de profissionalismo, rigor e compromisso com resultados.

At Valcore Capital Partners, we believe that excellence is never built alone. We have developed a robust and strategic network of partners who share our values of professionalism, rigour and commitment to results.

A nossa rede integra especialistas de diferentes áreas fundamentais ao setor imobiliário, permitindo-nos oferecer um serviço completo, eficiente e de elevada qualidade.

Our network brings together specialists from key areas of the real estate sector, enabling us to deliver a comprehensive, efficient and high-quality service.

Direito & NotariadoLaw & Notary

Parceiros jurídicos especializados em direito imobiliário e transacional.Legal partners specialised in real estate and transactional law.

Arquitetura & DesignArchitecture & Design

Equipas criativas para valorização e reabilitação de imóveis.Creative teams for property enhancement and rehabilitation.

FiscalidadeTax Advisory

Consultores fiscais especializados em investimento imobiliário.Tax consultants specialised in real estate investment.

Banca & FinanciamentoBanking & Finance

Acesso a soluções de financiamento adaptadas a cada projeto.Access to financing solutions tailored to each project.

Manutenção & ObrasMaintenance & Works

Rede de prestadores de serviços para conservação dos ativos.Network of service providers for asset maintenance and upkeep.

Mediação ImobiliáriaProperty Brokerage

Parceiros de distribuição para comercialização rápida e eficaz.Distribution partners for fast and effective property marketing.

Área de AtuaçãoCoverage Area

Focados na Grande Lisboa

Focused on Greater Lisbon

A nossa área de atuação principal é a Grande Lisboa — abrangendo Lisboa cidade, os principais municípios da margem norte e toda a margem sul do Tejo, incluindo Almada, Barreiro, Montijo e Setúbal.

Our primary area of operation is Greater Lisbon — covering Lisbon city, the main municipalities on the north bank and the entire south bank of the Tagus, including Almada, Barreiro, Montijo and Setúbal.

Este foco geográfico permite-nos um conhecimento aprofundado do mercado local, relações privilegiadas com os agentes do setor e uma capacidade de resposta rápida e informada.

This geographical focus gives us deep local market knowledge, privileged relationships with sector players and the ability to respond quickly and with confidence.

Lisboa — Área Metropolitana NorteLisbon — Northern Metropolitan Area

Margem Sul — Almada, Barreiro, MontijoSouth Bank — Almada, Barreiro, Montijo

Setúbal e Península de SetúbalSetúbal and Setúbal Peninsula

Outras regiões — sob consultaOther regions — upon request

Distrito de LisboaLisbon District

Distrito de SetúbalSetúbal District

Restante território nacionalRest of the country

Área ReservadaRestricted Area

Acesso de Cliente

Client Access

Introduza o código de acesso fornecido pela Valcore Capital Partners para consultar o seu estudo de mercado personalizado.

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Acesso Seguro

Secure Access

Utilize o código exclusivo que recebeu da nossa equipa. Cada código é pessoal e intransmissível.

Use the unique code received from our team. Each code is personal and non-transferable.

Código inválido. Verifique e tente novamente. Invalid code. Please check and try again.

Códigos de demonstração: VCP-2025-001 ou VCP-2025-002

Demo codes: VCP-2025-001 or VCP-2025-002

VCP-2025-001 · João Ferreira Junho 2025

Estudo de Mercado — Almada / Margem Sul

Análise de oportunidades de investimento residencial na Margem Sul do Tejo

2.450€

Preço médio / m²

↑ +8,2% (12 meses)

5,8%

Yield bruta média

↑ +0,3pp vs 2024

47 dias

Tempo médio de venda

↓ −11 dias

94%

Taxa de ocupação AL

↑ Alta procura

Contexto de Mercado

A Margem Sul do Tejo consolida-se como uma das zonas de maior dinâmica do mercado imobiliário da AML. A proximidade a Lisboa por via fluvial e rodoviária, aliada a preços substancialmente inferiores à capital, continua a atrair compradores residenciais e investidores.

Almada lidera a valorização na zona, com crescimento de preço médio de 8,2% nos últimos 12 meses, impulsionado sobretudo pelos concelhos de Cacilhas, Costa da Caparica e Laranjeiro.

Valorização por Zona

Cacilhas

+11,4%

Laranjeiro

+9,6%

C. da Caparica

+8,4%

Almada Centro

+7,1%

Seixal / Barreiro

+5,5%

Comparáveis de Mercado

Referência	Localização	Tipologia	Área	Preço	€/m²	Potencial
REF-AL-031	Cacilhas, Almada	T1	42 m²	98.000€	2.333€	Alto
REF-AL-044	Laranjeiro, Almada	T2	78 m²	175.000€	2.244€	Alto
REF-AL-051	C. da Caparica	T2	85 m²	210.000€	2.470€	Médio
REF-SX-012	Seixal Centro	T3	110 m²	230.000€	2.090€	Médio
REF-BR-009	Barreiro	T1	50 m²	95.000€	1.900€	Baixo

◆

Recomendação Valcore

O segmento T1/T2 em Cacilhas e Laranjeiro apresenta o melhor binómio risco/retorno na zona. Recomendamos foco em ativos com necessidade de reabilitação entre 80.000€ e 140.000€, com potencial de valorização de 20–30% após intervenção e yield de arrendamento entre 5,5% e 6,5% brutos. A janela de oportunidade nos preços actuais permanece aberta por um período estimado de 12–18 meses.

VCP-2025-002 · Maria Sousa Junho 2025

Estudo de Mercado — Lisboa / Área Metropolitana Norte

Análise de oportunidades de investimento em arrendamento de longa duração — Lisboa e concelhos limítrofes

4.890€

Preço médio / m²

↑ +6,1% (12 meses)

4,2%

Yield bruta média

↑ estável

28 dias

Tempo médio de arrendamento

↓ Alta absorção

1.650€

Renda média T2 Lisboa

↑ +12% YoY

Contexto de Mercado

O mercado de arrendamento de longa duração em Lisboa mantém pressão elevada sobre a oferta disponível, com tempos de absorção inferiores a um mês nas zonas mais procuradas. A procura por parte de famílias e jovens profissionais permanece robusta, sustentada por crescimento económico e imigração qualificada.

Concelhos como Loures, Odivelas e Amadora oferecem rendas competitivas com yields superiores às da capital, tornando-se alternativas atrativas para investidores focados em rendimento.

Renda Média T2 por Zona

Lisboa Centro

1.750€

Belém / Ajuda

1.480€

Oeiras

1.320€

Loures

1.050€

Odivelas

950€

Comparáveis — Arrendamento de Longa Duração

Referência	Localização	Tipologia	Área	Valor Compra Est.	Renda / mês	Yield Bruta
REF-LX-088	Marvila, Lisboa	T2	72 m²	310.000€	1.350€	5,2%
REF-LX-104	Benfica, Lisboa	T3	98 m²	380.000€	1.550€	4,9%
REF-OR-021	Porto Salvo, Oeiras	T2	80 m²	295.000€	1.250€	5,1%
REF-LR-007	Sacavém, Loures	T2	75 m²	210.000€	1.020€	5,8%
REF-OD-003	Odivelas Centro	T1	48 m²	155.000€	820€	6,3%

◆

Recomendação Valcore

Para um perfil orientado a rendimento estável, recomendamos a aquisição de T2 em Loures (Sacavém/Prior Velho) ou Odivelas, com investimento entre 180.000€ e 260.000€. Estas localizações oferecem yields entre 5,5% e 6,5%, com risco de vacância reduzido e forte procura de arrendatários. Alternativamente, Marvila (Lisboa) é uma aposta de valorização a 5 anos com perfil de risco/retorno equilibrado.

VCP-2026-003 · Confidencial Agosto 2023 · Atualizado Junho 2026

Estudo de Viabilidade Económica

Prédio de Habitação Colectiva · Rua Irene Lisboa 22, Cacilhas, Almada · 12 Fracções T3

Receita Bruta de Vendas

€ 6 837 000

1 570 m² · €4 353/m² médio

Custo Total do Projecto

€ 5 130 195

€ 3 268/m² privativo

Lucro do Promotor

€ 1 706 805

spread €1 087/m²

Margem / ROI

25,0% · 33,3%

sobre vendas · sobre custo

Break-even €/m²

€ 3 268

preço mínimo de equilíbrio

Exposição Máxima

€ 4 709 301

pico cash flow acumulado

Capital Próprio (35%)

€ 1 648 255

capital próprio necessário

Capital Bancário (65%)

€ 3 061 046

LTV 65% · 5,5%/ano · 30M

Quadro Resumo

Indicador	Valor
PROGRAMA
Nº de Fracções	12
Tipologia	12 × T3 (3 RC c/ jardim + 9 pisos 1–3)
ABC Total	2 486,80 m²
Área Privativa Total	1 570 m²
Estacionamento	12 + 2 acessíveis (Piso -1)
Altura de Fachada	12,80 m · Cumeeira +47,71
PROVEITOS
Preço Venda RC (jardim privado)	€ 4 500/m²
Preço Venda Pisos 1–3	€ 4 300/m²
Receita Bruta Total	€ 6 837 000
Fee de Mediação (3%)	– € 205 110
Receita Líquida de Vendas	€ 6 631 890
CUSTOS
Construção Base (1 500€/m² × 2 486,80 m²)	€ 3 730 200
Imprevistos (5%)	€ 186 510
Projectos + Especialidades (6%)	€ 223 812
Taxas / Licenças / TRIU (2,5%)	€ 93 255
Fiscalização + Coord. Seg. (2%)	€ 74 604
Estudos / Topografia / Geotecnia (1%)	€ 37 302
Seguro Construção (0,5%)	€ 18 651
Registos / Escrituras (1%)	€ 37 302
Marketing / Comercialização (1,5%)	€ 102 555
Juros Financiamento (65% LTV · 5,5% · 30M)	€ 420 894
CUSTO TOTAL DO PROJECTO	€ 5 130 195
RENTABILIDADE
Lucro Bruto do Promotor	€ 1 706 805
Margem de Promoção (sobre vendas)	25,0%
ROI sobre Custo Total	33,3%
Break-even €/m² privativo	€ 3 268
Receita média €/m² privativo	€ 4 353
Capital Próprio Necessário (35%)	€ 1 648 255
Capital Bancário (65%)	€ 3 061 046

Fracções & Proveitos — Área estimada com base no ANEXO.03.01

Fracção	Piso	Tipo	Área (m²)	Observações	€/m²	Valor Venda	Fee 3%	Líquido
P0.01	RC	T3	152	Jardim privado (poente)	€ 4 500	€ 684 000	– € 20 520	€ 663 480
P0.02	RC	T3	148	Jardim privado (poente)	€ 4 500	€ 666 000	– € 19 980	€ 646 020
P0.03	RC	T3	130	Terraço (nascente)	€ 4 500	€ 585 000	– € 17 550	€ 567 450
P1.01	P1	T3	132		€ 4 300	€ 567 600	– € 17 028	€ 550 572
P1.02	P1	T3	128		€ 4 300	€ 550 400	– € 16 512	€ 533 888
P1.03	P1	T3	120		€ 4 300	€ 516 000	– € 15 480	€ 500 520
P2.01	P2	T3	132		€ 4 300	€ 567 600	– € 17 028	€ 550 572
P2.02	P2	T3	128		€ 4 300	€ 550 400	– € 16 512	€ 533 888
P2.03	P2	T3	120		€ 4 300	€ 516 000	– € 15 480	€ 500 520
P3.01	P3	T3	132		€ 4 300	€ 567 600	– € 17 028	€ 550 572
P3.02	P3	T3	128		€ 4 300	€ 550 400	– € 16 512	€ 533 888
P3.03	P3	T3	120		€ 4 300	€ 516 000	– € 15 480	€ 500 520
TOTAL			1 570 m²		Média €4 353/m²	€ 6 837 000	– € 205 110	€ 6 631 890

Mapa de Custos Detalhado

Todos os valores em euros (€). IVA da construção assumido recuperável via IVA nas vendas.

Rubrica	Base de Cálculo	%	Valor (€)	% Total
A. CUSTOS HARD (CONSTRUÇÃO)
Construção Base	2 486,80 m² ABC × 1 500€/m²		€ 3 730 200	72,7%
Imprevistos	5% sobre obra base	5,0%	€ 186 510	3,6%
Sub-total Hard			€ 3 916 710	76,3%
B. CUSTOS SOFT (DESENVOLVIMENTO)
Projectos Arq. + Especialidades	6% sobre obra base	6,0%	€ 223 812	4,4%
Taxas / Licenças / TRIU	2,5% sobre obra	2,5%	€ 93 255	1,8%
Fiscalização + Coord. Seg.	2% sobre obra	2,0%	€ 74 604	1,5%
Estudos / Topografia / Geotecnia	1% sobre obra	1,0%	€ 37 302	0,7%
Seguro Construção (Tout Risque)	0,5% sobre obra	0,5%	€ 18 651	0,4%
Registos / Escrituras / Certidões	1% sobre obra	1,0%	€ 37 302	0,7%
Marketing / Comercialização	1,5% receita bruta	1,5%	€ 102 555	2,0%
Sub-total Soft			€ 587 481	11,5%
C. CUSTOS COMERCIAIS
Fee de Mediação Imobiliária	3,0% receita bruta	3,0%	€ 205 110	4,0%
D. FINANCIAMENTO BANCÁRIO
Capital Financiado (65% LTV)	65% × custo pré-financiamento		€ 3 061 046
Juros (5,5%/ano · 30 meses)	Juro simples sobre capital		€ 420 894	8,2%
CUSTO TOTAL DO PROJECTO			€ 5 130 195	100,0%
Capital Próprio Necessário (35%)	35% custo pré-financiamento		€ 1 648 255

Cash Flow Trimestral — Horizonte 30 meses (10 trimestres)

Trim.	Fase	Receitas (€)	Custos (€)	Saldo Período	Saldo Acumulado
Q1	Projecto / Licença	–	– € 335 872	– € 335 872	– € 335 872
Q2	Projecto / Licença	–	– € 335 872	– € 335 872	– € 671 744
Q3	Construção	–	– € 695 205	– € 695 205	– € 1 366 949
Q4	Construção	–	– € 695 205	– € 695 205	– € 2 062 154
Q5	Construção	–	– € 695 205	– € 695 205	– € 2 757 359
Q6	Construção	–	– € 695 205	– € 695 205	– € 3 452 564
Q7	Construção	–	– € 695 205	– € 695 205	– € 4 147 769
Q8	Construção / Vendas	€ 1 367 400	– € 763 480	€ 603 920	– € 3 543 849
Q9	Vendas / Escrituras	€ 3 076 650	– € 110 339	€ 2 966 311	– € 577 538
Q10	Fecho	€ 2 392 950	– € 108 607	€ 2 284 343	€ 1 706 805
TOTAL 30 MESES		€ 6 837 000	– € 5 130 195	€ 1 706 805	€ 1 706 805

* Vendas concentradas nos trimestres Q8–Q10. Custos de construção distribuídos uniformemente nos trimestres Q3–Q8. Exposição máxima de capital: € 4 709 301 no trimestre Q7.

◆

Nota de Viabilidade

O projecto apresenta viabilidade económica sólida com margem de promoção de 25,0% e ROI de 33,3%, acima do limiar mínimo de referência para promoção imobiliária em Portugal (margem ≥ 20%). O break-even a €3 268/m² oferece uma almofada de segurança de 25% face ao preço de venda médio projetado (€4 353/m²). O capital próprio necessário de €1,6M enquadra-se num financiamento bancário de 65% LTV a 30 meses.

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Oportunidades para investirOpportunities to invest

Reabilitações com identidadeRenovations with identity

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Consultoria em Investimento ImobiliárioReal Estate Investment Advisory

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Mediação ImobiliáriaProperty Brokerage

Ativos sob gestão

Assets under management

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Direito & NotariadoLaw & Notary

Arquitetura & DesignArchitecture & Design

FiscalidadeTax Advisory

Banca & FinanciamentoBanking & Finance

Manutenção & ObrasMaintenance & Works

Mediação ImobiliáriaProperty Brokerage

Focados na Grande Lisboa

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Acesso Seguro

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